人民说法｜离婚后一方擅自出卖共有房屋 法院：合同无效

夫妻双方离婚后，如果还有未分割的财产，通常情况下可以在离婚后财产纠纷中解决。如果一方私下把还未分割的房子出售给了他人，另一方的合法权益该如何保障？

【案件回顾】

王某和孙某在恋爱期间共同购买了一套房屋，登记在王某名下，双方结婚后，由夫妻二人和王某父母共同偿还贷款。后二人离婚，因房屋涉及王某父母利益，所以法院未在离婚纠纷中处理房屋分割问题。

在孙某准备向法院起诉处理房屋时，却发现已被王某及其父母私下转卖，并办理了过户登记。王某表示，房子登记在自己名下，自己依法有权处分房屋。孙某起诉至法院，要求确认王某与案外人订立的房屋买卖合同无效。

法院经审理认为，从王某与买受人签订合同的过程看，王某明知涉案房屋有可能涉及孙某利益仍出卖房屋，且约定房屋过户后买受人可诉请孙某腾退房屋，其行为有明显的恶意。买受人明知涉案房屋存在争议且需要通过诉讼解决，仍选择购买涉案房屋，与一般买房人的心理不符，未尽到合理的审慎注意义务，不能认定存在善意。

王某与买受人声称通过中介订立合同，但均未提交中介合同，与常理不符。从涉案房屋出售价格看，明显大幅低于该小区同时期同等条件的售卖价格，违反常理。

我国民法典第一百五十四条规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。民法典第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。法院认定，王某与买受人的行为构成恶意串通，并损害了孙某的利益，涉案房屋买卖合同因恶意串通、损害他人合法权益而无效，并判令王某和买受人应将涉案房屋变更登记回王某名下。

【人民说法】

“实践中，因财产分割的复杂性，一些夫妻共同财产往往无法在离婚诉讼中一揽子处理完毕，因此存在着财产被恶意转移的风险。”北京三中院民二庭法官张慧在接受“人民说法”采访时表示，由于转移财产一方谋求在短时间内找到买家处分财产，其交易行为往往存在一些违背常理之处，从而能够作为法院认定恶意串通的依据，如是否以明显低于市场价的价格抛售、买受人是否明知财产权属有争议仍执意购买、买卖合同约定的内容是否正常等。

张慧提醒，一旦认定构成恶意串通损害他人合法利益的，，不仅买卖合同会被法院确认无效，出卖方还可能因构成转移夫妻共同财产而在分割财产时承担少分或不分的不利法律后果。买受人在进行重大财产交易时也需谨慎，切勿贪小便宜而吃大亏。